«Есть свободные деньги — надо быстрее закрывать ипотеку». Это один из самых распространенных финансовых советов. И психологически он понятен: хочется избавиться от долга, снять обременение с квартиры и больше ничего не быть должным банку. Но с точки зрения личных финансов досрочное погашение ипотеки не всегда является лучшим решением.
Иногда свободные деньги могут принести семье гораздо больше пользы, если оставить их в капитале.
Разберем 5 ситуаций, когда я бы не спешила гасить ипотеку.
1. Если после досрочного погашения вы останетесь без финансовой подушки. Допустим, у вас осталось 1,5 млн рублей ипотеки и примерно такая же сумма накоплена. Можно закрыть кредит полностью. Долга больше нет — прекрасно. Но денег тоже больше нет. А если завтра возникнут непредвиденные расходы, временно снизится доход, понадобятся деньги на лечение, ремонт или бизнес? Квартиру быстро обратно в деньги не превратишь. А новый потребительский кредит, скорее всего, придется брать уже под гораздо более высокий процент. Поэтому сначала финансовая подушка, потом досрочное погашение. Я бы оставила резерв минимум на несколько месяцев привычных расходов семьи и только оставшуюся сумму рассматривала для ипотеки.
2. Если у вас есть более дорогие кредиты. Ипотека редко бывает самым дорогим долгом. Если одновременно есть потребительский кредит, кредитные карты или другие займы с более высокой ставкой, дополнительные деньги логичнее сначала направить туда. Например: ипотека — 8%; потребительский кредит — 20%; кредитная карта — 30%+. Нет смысла досрочно погашать долг под 8%, продолжая платить 20–30% по другим кредитам. Поэтому я всегда смотрю не на размер долга, а на стоимость денег. Сначала избавляемся от самых дорогих обязательств.
3. Если у вас льготная ипотека под низкий процент. Семейная, ИТ-ипотека, сельская и другие льготные программы могут давать ставку значительно ниже рыночной. И здесь уже возникает вопрос: зачем торопиться возвращать банку дешевые деньги? Допустим, ипотека стоит вам 6% годовых, а свободный капитал можно разместить в консервативных инструментах с более высокой доходностью. В таком случае математически может быть выгоднее продолжать платить ипотеку по графику, а свободные деньги направлять на формирование капитала. Конечно, сравнивать нужно корректно: учитывать налоги, комиссии, надежность инструмента и срок, в течение которого вы сможете получать такую доходность.
4. Если ставка по ипотеке ниже текущих ставок в экономике. И это касается не только льготной ипотеки. У многих остались обычные ипотеки, оформленные несколько лет назад под 7–10% годовых. Если процент по вашей ипотеке существенно ниже ключевой ставки, я бы не спешила отправлять все свободные деньги на досрочное погашение. Но здесь есть важный нюанс. Ключевая ставка — это ориентир, а не ваша доходность. Сравнивать нужно ставку ипотеки с тем, сколько вы реально можете получить на относительно консервативных инструментах: вкладах, накопительных счетах, фондах денежного рынка, надежных коротких облигациях — после налогов и комиссий.
Представим: ипотека — 8% годовых, а свободные деньги можно разместить условно под 13% годовых. Зачем сегодня досрочно возвращать банку деньги стоимостью 8%, если ваш капитал может работать под более высокий процент? Я бы в такой ситуации не тратила разницу, а продолжала накапливать капитал. А дальше — следила за ставками. Если доходности по консервативным инструментам снизятся и преимущество исчезнет, ситуацию можно пересчитать. К этому моменту у вас уже будет накоплена существенная сумма, которую при необходимости можно направить на частичное или полное погашение ипотеки. То есть выбор не всегда только такой: «гасить ипотеку или не гасить». Есть третий вариант: пока деньги работают под процент выше стоимости ипотеки — накапливаем. Когда ситуация меняется — пересчитываем.
5. Если из-за ипотеки вы вообще не формируете капитал. Еще одна ситуация, которую я часто считаю ошибкой: человек все свободные деньги годами направляет в досрочное погашение. Представим, человеку 45 лет. Ипотека еще на 10 лет. Он поставил себе задачу закрыть ее как можно быстрее и все свободные 50–100 тысяч рублей ежемесячно отправляет банку. В 50–55 лет ипотека действительно закрыта. Есть квартира. Но практически нет финансового капитала. Нет инвестиционного портфеля, который способен в будущем создавать дополнительный доход. Нет достаточных накоплений к пенсии. Большая часть капитала сосредоточена в одном объекте недвижимости. Поэтому я бы всегда смотрела на ипотеку не отдельно, а внутри общего финансового плана семьи. Подушка, пенсионный капитал, образование детей, инвестиции, страховая защита, крупные будущие расходы — все эти задачи должны решаться параллельно.
Так гасить ипотеку досрочно или нет? Универсального ответа нет. Я бы перед досрочным погашением посмотрела минимум на несколько показателей: ставка по ипотеке → остаток долга → срок → другие кредиты → финансовая подушка → свободный денежный поток → финансовые цели → доходность альтернативного размещения денег. И только потом принимала решение.
Иногда досрочное погашение действительно будет самым разумным вариантом — например, при высокой ставке по ипотеке или если большой ежемесячный платеж сильно давит на бюджет. Но ипотека под низкий процент — это не всегда тот долг, от которого нужно избавляться любой ценой. Главный вопрос я бы ставила иначе: не «как быстрее закрыть ипотеку?», а «что сегодня выгоднее сделать со свободными деньгами, чтобы через 5–10 лет мой капитал был больше?» И иногда ответ будет неожиданным: не гасить. Копить. И пересчитать решение.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Записывайтесь на консультацию
